Ein Eigentümer, der eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Lyon unmöbliert und ein möbliertes Studio in Bordeaux vermietet, füllt nicht die gleichen Felder in seiner Steuererklärung aus, zieht nicht die gleichen Kosten ab und zahlt nicht den gleichen Steuerbetrag. Die Besteuerung der Mieten in Frankreich basiert auf der Wahl des Regimes und des Status, die, wenn sie schlecht kalibriert sind, einen erheblichen Teil der Nettorendite schmälern. Das Verständnis dieser Mechanismen ermöglicht es, die Kontrolle darüber zu behalten, was eine Immobilie tatsächlich einbringt.
Sozialabgaben und Grenzsteuersatz: die tatsächlichen steuerlichen Kosten einer erhaltenen Miete
Oft beginnt man damit, den Betrag der erhaltenen Miete zu betrachten. Der Reflex sollte jedoch eher sein, zu berechnen, was nach Abzug der Steuern übrig bleibt. Die Mieteinnahmen unterliegen einer doppelten Belastung: der Einkommensteuer, die nach dem progressiven Tarif je nach Grenzsteuersatz des Vermieters berechnet wird, und den Sozialabgaben in Höhe von 17,2 %.
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Konkret sieht ein Vermieter mit einem Grenzsteuersatz von 30 % seine Nettomieten durch die Kombination beider Abgaben um fast die Hälfte gekürzt. Der tatsächliche Steuersatz übersteigt oft das, was Vermieter erwarten, insbesondere wenn man vergisst, die Sozialabgaben in die ursprüngliche Berechnung einzubeziehen.
Um alles über die Besteuerung der Mieten zu erfahren, muss man zunächst diese Grundlage festlegen: Das gewählte Regime bestimmt die steuerliche Bemessungsgrundlage und damit das Ausmaß dieser Belastung.
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Micro-Regime oder reales Regime: Wahl je nach tatsächlichen Kosten der Immobilie
Die Wahl zwischen dem Mikroregime (Mikro-Immobilien bei unmöbliertem Mietverhältnis, Mikro-BIC bei möbliertem Mietverhältnis) ist keine theoretische Frage. Sie wird durch den Vergleich zweier Zahlen entschieden: den Pauschalabzug auf der einen Seite und die Gesamtheit der abzugsfähigen Kosten auf der anderen.
Wenn das Mikro-Immobilien-Regime ausreicht
Bei unmöblierten Mietverhältnissen wendet das Mikro-Immobilien-Regime einen Pauschalabzug von 30 % auf die Bruttomieten an. Dieses Regime ist nur geeignet, wenn die tatsächlichen Kosten unter 30 % der Mieteinnahmen bleiben. Eine neuere Immobilie, ohne Renovierungsbedarf und mit geringen Verwaltungskosten, kann davon profitieren.
Bei möblierten Mietverhältnissen bietet das Mikro-BIC einen Pauschalabzug von 50 %. Die Relevanzschwelle ist höher, aber die Logik bleibt dieselbe: man vergleicht die Pauschale mit den tatsächlichen Kosten.
Warum das reale Regime bei einer alten Immobilie entscheidend ist
Bei einer Wohnung, die Renovierungsarbeiten, Darlehenszinsen, Verwaltungskosten und Versicherungsprämien benötigt, übersteigen die Gesamtkosten oft den Pauschalabzug. Das reale Regime ermöglicht es dann, die gesamten Ausgaben abzuziehen. Bei unmöblierten Mietverhältnissen kann man sogar ein steuerlich abziehbares Defizit aus Immobilienvermietung erzeugen, bis zu dem vom Steuerrecht festgelegten Limit, was die Steuer über die reinen Mieteinnahmen hinaus senkt.
Zu den abzugsfähigen Kosten im realen Regime gehören insbesondere:
- Die Darlehenszinsen und Bankgebühren im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie
- Die Kosten für Wartung, Reparatur und Verbesserung (außer Neubau oder Erweiterung)
- Die Verwaltungskosten, egal ob sie an eine Agentur delegiert oder direkt getragen werden
- Die Grundsteuer, die Prämien für nicht selbstgenutzte Eigentümer und nicht rückforderbare Hausgeldkosten
Es ist zu beachten, dass die Wahl des realen Regimes eine Mindestdauer bindet. Es handelt sich nicht um eine Entscheidung, die man jedes Jahr je nach einmaligen Arbeiten anpasst.
LMNP-Status und Abschreibung: der steuerliche Hebel der möblierten Vermietung
Der Status des nicht-professionellen möblierten Vermieters (LMNP) im realen Regime eröffnet einen Mechanismus, den die unmöblierte Vermietung nicht bietet: die buchhalterische Abschreibung der Immobilie und der Möbel. Das bedeutet, dass man jedes Jahr einen Teil des Wertes der Wohnung und ihrer Ausstattung abzieht, ohne dass dies eine Auszahlung von Liquidität darstellt.
In der Praxis kann die Abschreibung nahezu die gesamten steuerpflichtigen Mieteinnahmen über mehrere Jahre absorbieren. Der Vermieter erhält seine Mieten, aber seine steuerliche Basis bleibt nahe null. Die Rückflüsse variieren in diesem Punkt je nach Wert der Immobilie und Höhe der Mieten, aber der Effekt bleibt der leistungsstärkste steuerliche Hebel, der Privatpersonen bei der möblierten Vermietung zur Verfügung steht.
Unbenutzte Abschreibungen (wenn sie die Mieten übersteigen) können unbegrenzt übertragen werden. Sie erzeugen kein Defizit, das auf andere Einkünfte angerechnet werden kann, im Gegensatz zum Defizit aus Immobilienvermietung bei unmöblierten Mietverhältnissen, aber sie stellen einen Pool von Abzügen dar, die in den folgenden Jahren mobilisiert werden können.
Kurzzeitmöblierung: ein steuerlicher und regulatorischer Rahmen, der sich verschärft
Eine Immobilie möbliert über Plattformen wie Airbnb zu vermieten, schien eine hohe Rendite und vorteilhafte Besteuerung zu kombinieren. Der Kontext hat sich geändert. Mehrere große Städte wie Paris, Lyon, Bordeaux und Nizza haben ihre Regeln verschärft: Quoten für kurzfristig vermietbare Zweitwohnungen, Ausgleichspflichten, verstärkte kommunale Kontrollen.
Das steuerliche und wirtschaftliche Interesse an der Kurzzeitvermietung nimmt in angespannten Gebieten deutlich ab. Die deklarativen Pflichten sind umfangreicher, die Genehmigungen schwieriger zu erhalten, und die Sanktionen bei Nichteinhaltung haben sich verschärft.
Für einen Vermieter, der zwischen Kurz- und Langzeitvermietung schwankt, beschränkt sich die Berechnung nicht mehr auf den Vergleich der Bruttomieten. Es müssen auch folgende Punkte berücksichtigt werden:
- Die Verwaltungs- und Reinigungskosten zwischen den Mietern, die die Nettorendite belasten
- Das regulatorische Risiko im Zusammenhang mit kommunalen Entwicklungen, das mittelfristig schwer vorhersehbar ist
- Die höhere Leerstandsquote außerhalb der Saison, insbesondere in nicht-touristischen Städten
Die langfristige möblierte Vermietung unter dem LMNP-Status bietet eine steuerliche und mietrechtliche Stabilität, die die Kurzzeitvermietung in den am stärksten regulierten Märkten nicht mehr garantiert.
SCI mit Körperschaftsteuer: die Immobilie in der Gesellschaft abschreiben
Investieren über eine SCI, die der Körperschaftsteuer (IS) unterliegt, ermöglicht es, die Immobilie wie im LMNP abzuschreiben, jedoch in einem gesellschaftlichen Rahmen. Die Gewinne werden mit dem ermäßigten Körperschaftsteuersatz besteuert, solange sie im Unternehmen verbleiben, was eine Reinvestition ohne sofortige persönliche Besteuerung ermöglicht.
Die Kehrseite zeigt sich beim Ausstieg: Der Veräußerungsgewinn wird auf der Nettobuchwertbasis (nach Abschreibungen) berechnet, was den steuerpflichtigen Betrag beim Verkauf mechanisch erhöht. Dieses Mechanismus eignet sich für einen Investor, der langfristig kapitalisiert und nicht plant, schnell zu verkaufen.
Die Besteuerung der Mieten in Frankreich beschränkt sich nicht auf eine binäre Wahl zwischen zwei Regimen. Jede Situation (Art der Vermietung, Höhe der Kosten, Haltedauer, rechtlicher Status) erfordert eine unterschiedliche Abwägung. Die häufigste Falle besteht darin, sich auf das Standardregime zu beschränken, ohne zu überprüfen, ob das reale Regime oder ein Statuswechsel eine bessere Nettorendite nach Steuern erzielen würde.